[올앳부동산] 재건축·재개발 규제 완화, 집값 띄울까 잡을까? > 포토리뷰

새 정부가 치솟는 서울 집값을 잡기 위한 고강도 대출 규제 정책 내놓은 가운데 그 다음 스텝인 ‘공급 확대’ 카드에 대한 관심이 뜨겁다. 도심 재건축·재개발 규제 완화가 향후 주택 공급 대책의 핵심이 될 가능성이 높지만 재건축·재개발 활성화 정책이 당장의 집값 상승의 불씨가 될 수 있다는 우려도 제기된다.
전문가들은 재개발·재건축 규제 완화를 비선호 지역부터 순차적으로 시행하고, 이주 시기도 공급계획을 뒷받침하는 등 세심하게 정책을 짜야 한다고 지적했다. 과거 문재인 정부에서 시도했던 공공 재건축·재개발, 도심복합사업 등을 복기해 실패를 반복하지 말아야 한다는 조언도 나왔다.
한국부동산원에 따르면 6월 넷째주 기준 올해 서울 아파트값의 누적 상승률은 3.1%로 나타났다. 부동산원은 매주 발표하는 주간아파트가격동향 자료를 통해 목동·여의도·반포·잠원 등 주요 재건축 추진 단지들 중심으로 서울 아파트 가격 상승과 거래량 증가가 두드러졌다고 여러 차례 분석했다. 재건축이 활발한 서초구와 양천구의 올해 누적 상승률은 각각 7.14%, 4.14%에 달했다.
재개발·재건축 활성화는 정권을 막론하고 주택 가격 안정화 대책으로 꾸준히 제시돼왔다. 이미 수요가 집중된 주요 도심 지역에 직접 공급을 촉진할 수 있다는 장점 때문이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “지금처럼 신규 분양을 통한 주택 공급이 부족한 상황에서 재건축·재개발은 당장은 집값 상승의 재료 역할을 하며 불을 당길 수 있지만, 장기적 관점에서는 주택 수요에 맞는 공급을 촉진할 수 있는 가장 효과적인 방법 중 하나”라고 말했다.
이미 상당 부분 진행된 서울의 주택 노후화도 재건축·재개발이 활성화돼야 하는 이유로 거론된다. 부동산 R114에 따르면 서울 아파트 수는 임대 주택을 제외하고 현재 171만1444가구에 달한다. 이중 입주 30년을 초과한 노후 아파트는 28.54%에 해당하는 48만8457가구다. 특히 노원구(62.37%)와 도봉구(59.56%) 등에서는 노후 아파트 비중이 높아 주거여견 개선에 대한 필요성이 제기된다.
하지만 반론도 만만치 않다. 재건축·재개발이 특정 계층에만 이익이 돌아간다는 지적이다. 단기적으로 집값이 상승하는 충격으로 작용할 수 있다는 우려도 크다.
조정흔 경제정의실천시민연합(경실련) 토지주택위원장은 “정부가 용적률 상향 등 재건축·재개발 규제를 완화해, 조합원들에게 분담금을 적게 걷으면 결국 공사 비용 충당을 위해 분양가가 높아져 사회적 부담이 증가한다”면서 “개발사업자와 해당 주민에게만 특혜를 주는 꼴”이라고 말했다.
실제로 과거 연구들에 따르면 정비사업을 통한 주택 공급 혹은 공급 정책이 인근 아파트값을 단기적으로 상승시키고, 주택 가격의 변동률을 심화시킨 것으로 나타났다.
일례로 2023년 중앙대 도시계획부동산학과 박사수료 배영곤과 강창덕 교수는 ‘정비사업에 의한 주택공급이 인근 아파트 가격에 미치는 영향’ 논문에서 흑석3재정비촉진구역이 ‘흑석 자이’로 재개발하면서 인근 500ｍ 위치한 300세대 이상 아파트단지의 가격 동향을 추적한 결과, 정비사업이 진행될 떄마다 아파트 가격이 출렁였다.
조합설립인가 전후부터 가격 상승세가 시작됐다. 이 시기 500ｍ 인근 아파트 단지들은 1~1.5㎞ 떨어진 다른 단지와 비교할 때 1㎡당 가격이 약 53만원이 높았고, 관리처분계획인가 전후에는 46만원이 높았다. 정비구역에서 생긴 이주 수요가 주변 아파트 가격을 높인 것이다. 반면 준공단계에서는 오히려 재정비구역 인근 아파트 가격이 다른 단지보다 72만원 더 낮았던 것으로 나타났다. 정비사업 초기에는 가격이 오르다가 준공 이후에야 안정화되는 모습을 보인 셈인데, 문제는 준공까지는 통상 10~15년에 가까운 시간이 소요된다는 것이다.
이에 장기적 관점에서 공급 대책을 마련하더라도, 당장의 충격을 고려해 재건축·재개발의 단계적 규제 완화, 이주 대책 마련 등이 필요하다는 제언이 나온다.
논문 저자들은 “‘주택가격안정화’를 위한 주택공급 정책은 사업의 시기별로, 공간의 범위별로 효과가 다름을 고려하여 수립돼야 한다”면서 “이주시기를 순환적으로 유도하는 방안 등을 제시할 수 있다”고 제언했다.
변세일 국토연구원 선임연구위원도 “현재 1기 신도시 재건축 선도지구 선정 이후 이주 대책이 충분히 확보되지 않은 상태로, 지금 상태에서 사업이 추진되면 해당 지역 인근의 가격이 크게 상승할 것으로 우려된다”면서 “재건축·재개발로 인한 이주 계획에 동반되는 공급계획이 따라주지 않으면 집값 불쏘시개 역할만 할 수 있다”고 말했다.
재건축·재개발 규제 완화와 활성화로 사업성이 좋은 지역으로만 정비사업이 쏠릴 가능성이 크다는 우려도 나온다. 주택 양극화는 이미 현재 진행형이다. 서울시 정비사업 정보 안내 사이트인 정보몽땅을 보면, 현재 운영 중인 재건축 사업장 264개 중 40.16%에 해당하는 106개가 강남구, 서초구, 송파구 등 강남 3구에 위치했다. 한강 이남에 몰린 사업장은 전체의 67.05%인 177개에 달했다.
변 연구위원은 “높은 용적률, 낮은 사업성으로 재건축 과정에서 조합원이 분담금을 내더라도 강남처럼 시세차익을 크게 거둘 것으로 예상되는 지역으로만 사업이 쏠리는 구조”라면서 “이 경우 전체적인 도심 주택 공급으로 이어지지 않을 확률이 높다”고 지적했다. 그는 “문재인 정부 말기 시도했던 공공 재개발 사업, 도심 복합 개발 사업 등의 실패를 복기하며 멸실로 인한 주택 가격 상승을 방지하는 정비사업 활성화 계획이 필요하다”고 말했다.
재건축·재개발이 불러올 양극화의 함정을 벗어나기 위해 지역별로 순차적인 규제 완화가 필요하다는 주장도 제기된다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “자칫 잘못하면 정비사업 규제 완화가 강남 특혜로 이어질 수 있다”면서 “서울 외곽이나 경기도 등 집값 상승세가 상대적으로 덜한 지역부터 순차적으로 규제 완화가 나와야 한다”고 말했다.
대한민국예술원은 신규 회원 7명을 추가했다고 26일 밝혔다. 올해 신규 회원은 문학평론가 이승원, 화가 오용길, 공예가 정해조, 서예가 김양동, 작곡가 이건용, 연극연출가 한태숙, 영화배우 장미희씨(사진) 등이다.
예술원 회원 정원은 100명이나 현재 회원은 82명이다. 예술원은 예술 경력이 30년 이상인 자를 대상으로 추천을 받아 회원을 선출한다.
예술원은 대한민국예술원상 수상자로 우찬제 문학평론가(문학), 이봉열 화가(미술), 채상묵 무용가(무용)를 선정했다. 45세 이하 예술인(음악 분야는 40세 이하)을 대상으로 하는 젊은예술가상 수상자로는 최진영(문학), 윤이랑·박관택(미술), 백석광·민새롬(연극), 박종환(영화)씨가 선정됐다.
예술원상과 젊은예술가상 시상식은 9월5일 열릴 예정이다.
책은 문학비평가 김명인 전 인하대 교수가 1977년 봄부터 2024년 겨울까지 약 47년에 걸친 자신의 삶을 돌아본 회고록이다. 저자는 1980년대 주요 학생운동 사건인 ‘무림사건’의 주요 가담자이자 당대 문학계를 뒤흔들었던 민족문학주체 논쟁의 주역이었다. ‘불의 시대’ 1980년대와 ‘퇴조의 시대’ 1990년대를 관통해 60대 후반에 이른 저자는 혁명가 대신 시민으로서의 삶을 지향한다. 그 삶은 날카로운 논리가 지배하는 세계가 아니라 “돌봄과 배려와 환대”로 이뤄진 “여성적 가치”를 공유하는 세상이다. 저자는 이런 가치관을 지닌 여성들이 주도한 ‘응원봉 연대’에서 “새로운 성격의 ‘혁명 정신’을 발견했다”고 말한다.
‘티메프(티몬·위메프) 정산지연 사태’를 예견하고도 티몬·위메프에 해피머니상품권을 판매한 전·현직 임직원들이 검찰에 넘겨졌다. 피해자는 6만4000여명, 피해액은 총 1400억원대에 이른다.
서울경찰청 광역수사단 금융범죄수사대는 26일 해피머니상품권 발행사인 주식회사 해피머니아이엔씨 최병호 전 대표와 류승선 대표 등 6명과 법인을 사기·전자금융거래법 위반·강제집행면탈 등 혐의로 전날 검찰에 송치했다고 밝혔다.
경찰에 따르면 이들은 지난해 6월쯤 티몬·위메프의 자금 상황이 열악해지자 해피머니상품권 정산 대금을 제대로 지급하지 못하게 될 것을 예측했다. 이들은 이를 알고도 티몬·위메프에 상품권을 추가 공급·판매해 총 6만4335명의 피해자들로부터 1418억원 상당을 가로챈 혐의를 받는다.
해피머니는 티몬과 위메프에서 액면가보다 7~10% 할인된 가격으로 판매되다가 지난해 7월 정산 지연 사태가 일어나 가맹점들이 사용을 중지한 상품권이다. 당시 상품권 구매자들이 대대적으로 환불을 요구하고 나서며 ‘해피머니 환불 사태’로 이어졌다. 이에 상품권 구매자들이 해피머니아이앤씨 대표 등을 사기 혐의로 고소했다.
피해자들의 고소를 접수받은 경찰은 지난해 8월부터 주요 피의자들을 출국금지 조치하고 해피머니아이앤씨를 실질적으로 운영한 B씨를 특정해 검거했다. 또 해피머니 본사와 대표 주거지 등을 압수수색하는 등 수사를 진행해왔다.
수사 과정에서 해피머니 측이 과거부터 상품권 발행 잔액 등을 조작한 사실도 드러났다. 이들은 2014년부터 온라인 전용 해피머니 상품권인 ‘해피캐시’의 발행 잔액 수치를 축소·조작해왔다. 상품권 발행 잔액이 30억원 이상인 경우 전자금융사업자로 등록해 금융감독원에 관리감독을 받게 돼 있지만, 이들은 100억원대의 매출을 올리면서도 매출이 30억원 미만이라고 신고해 관계당국의 감시를 피했다.
해피머니가 금감원의 감독을 피한 경위를 조사하던 경찰은 이 같은 사실을 확인하고 이들에게 전자금융업법 위반 혐의도 적용했다. 이들은 검찰이 관련 자료 제출을 요구하자 조작된 자료를 제출하고 처벌을 피하려고 한 혐의(위계공무집행방해죄)도 적용됐다. 이들은 환불사태가 발생하자 해피머니아이앤씨의 법인 자금 50억원을 별도 계좌로 이체해 은닉한 혐의(강제집행면탈)도 함께 받는다.
경찰 관계자는 “상품권 구매 시에는 사전에 상품권 발행·관리 업체의 재무상태와 지급보증보험 가입여부도 확인하는 것을 권장한다”고 말했다.
영화는 영화로 봐야 한다? 최근 영화 유튜버 라이너는 윤석열·김건희를 모델로 한 오컬트 영화 <신명>에 대한 비판적인 리뷰를 남기며, <신명>처럼 현실의 인물과 사건을 재구성한 영화를 그저 현실과 분리해 영화로만 보라는 것이 난센스임을 지적했다. 동의한다. 그리고 그것이 미신을 동반한 오컬트 장르라면 더더욱 그러하다. 라이너를 포함해 많은 이들이 비판했듯, 이태원 압사 사고 같은 고통스러운 참사의 기억을 주술에 의한 것으로 묘사하는 재현은 뜨악하지만, 그 때문만은 아니다. 윤석열·김건희 부부의 해악을 설명하기 위해 그들이 미신을 믿는 어리석고 욕심 많은 인간들이라는 것을 강조하는 것과, 그들의 사악한 주술이 실제로 통했다고 말하는 건 전혀 다른 범주다. 후자를 진지하게 주장하거나 혹은 진지하게 받아들인다면(호의적 관람평 중 적지 않게 발견할 수 있다) 현실이 오컬트 문법으로 재구성되는 게 아니라, 오컬트가 현실로 재구성된다. 미신을 믿는 위정자를 비판하려다 미신의 효험을 긍정하게 되는 역설. 그러니 영화를 영화로만 볼 수 없다. 오컬트 장르를 그저 장르로만 즐기기 위해선 그런 미신이 현실을 왜곡하지 않아야 한다. 가령 지난 5월 한 무속인이 악귀를 퇴치해야 한다며 조카에게 숯불 열기를 가해 살해한 사건 같은 게 아예 벌어지지 않거나, 최소한 이런 미신에 대한 의존이 헛짓거리이자 타인과 스스로를 망치는 길이라는 것이 사회적 상식으로 단단히 합의되어야 그 믿음 위에서 주술적 가상을 마음 편히 즐길 수 있다.
최근 <신명>의 흥행과 작품에 대한 비판적 논의를 보며 역시 동시대를 배경으로 한 오컬트 장르물인 네이버웹툰 <미래의 골동품 가게>가 떠오른 건 그래서다. 온갖 술법과 영적 존재가 신화적 규모로 등장한다는 점에서 이 만화는 <신명>과 비교도 안 될 만큼 허무맹랑할지 모르지만, 이 매혹적 세계관과 서사는 삿된 재주로 흔들 수 없는 인간의 의지와 선택과 책임에 대해 이야기한다. 조선팔도 최고의 무당 서연화의 외손녀로서 재능과 가르침을 물려받은 주인공 도미래가 여러 인연을 만나 자신의 미래를 개척해가는 이야기 흐름에서, 온갖 악귀와 사술이 개입된 문제들을 해결하고 그의 운명을 변화시키는 건 술법의 우위가 아닌 선에 대한 믿음이다. 그와 라이벌 구도가 형성된 이몽란과의 대결에서 그들은 우인술, 육비저주령, 손각시 등 다양한 술법을 주고받지만, 그 승부를 결정짓는 가장 중요한 변수는 하찮지만 선한 터주신이 만들어낸다. 신력을 사용할 수 없도록 개조된 귀신의 집에서 원래 그곳의 터주신이던 두꺼비의 도움으로 자신만의 공간을 확보한 미래는 “미약하기 때문에 절대 사라질 수 없는 한 조각의 선함은 언제나 존재하는 법”이라며 “미약한 선함이 지켜온 이 한 뼘의 작은 터”에서 자신의 신력을 펼친다. 터와 터주 같은 개념을 능수능란하게 활용해 긴장감과 카타르시스를 만들어낸다는 점에서도 탁월하지만, 만약 눈에 보이지 않는 초월적 세계의 법칙이라는 게 있다면 그것은 마나니 차크라니 하는 게 아닌 우리 본성의 선함을 따르는 순리에 있다는 관점이야말로 <미래의 골동품 가게>의 세계관을 더없이 탄탄하게 지탱한다.
멋진 가상으로 매혹하되, 미신으로 현실을 현혹하지 않는 것. 아마 잘 만든, 그리고 좋은 오컬트 장르물이란 그런 것이리라. 매 회차마다 때론 작품보다 더 긴 분량의 각주를 달 정도로 방대한 자료를 바탕으로 다양한 신화와 설화, 괴담을 전유해 세계관을 구성하면서도 <미래의 골동품 가게>는 현실에서 괴력난신을 논하지 않는다. 우리가 현실을 감내하기 어려울수록 미신에 빠져들기 쉽지만, 그 미신의 영험함이 순리의 편린에 불과하다면 그에 집착할 이유란 없다. 앞서의 이몽란과의 대결에서 승리하며 미래는 죽을 날까지 받아놓을 정도로 크게 살(煞)을 맞은 젊은 여성을 말 그대로 살려내지만, 그 여성이 정말로 구원을 받는 건 그 다음이다. 살을 맞기 전에도 이미 불운으로 압사하기 직전이던 그는, 미래의 도움으로 살아난 뒤 생각한다. ‘나도 세상과 연결되고 싶다.’ 이 의지는 그의 운명까지 바꾼다. 미래가 보기에 살을 맞기 전에도 이미 “세상에서 쫓겨나고 스스로에게 쫓겨나 숨고자 해도 숨을 곳 하나 없는 그런 상”이었지만 세상과 연결되고자 하는 강렬한 기운만으로도 형국이 변하고 운명이 변한다. 해당 에피소드에서 이몽란의 가르침에 현혹되어 인신공양을 하고 값싼 소원을 충족하는 무리는 스스로 ‘우리는 다음 세상의 모습을 아는 이들’이라 자부하지만, 그저 싸구려 미신에 미혹되어 결과적으로 자신들의 삶을 오물통에 빠뜨린 아둔한 존재에 불과하다. 세상에 우리가 미처 알 수 없는 초자연적이고 신묘한 세계와 존재가 있을 수 있지만, 자신과 남의 삶을 아끼고 사랑하는 도리만큼 신묘하진 않다. 미래를 정녕 특별하게 만들어주는 건 무격(巫覡)으로서의 천부적 재능이 아니라, 이름도 모르는 이를 도와준 것에 대해 “그냥 이름 모를 누군가를 도와준 거예요. 다른 모든 사람들처럼요”라 말하는 마음에 있다. 또한 이것이 현대 배경 오컬트 만화로서의 <미래의 골동품 가게>를 특별하게 만들어준다. 애초에 <신명>이 오컬트 영화로 기획되는 것이 적절했느냐는 의문과 별개로 현실 비판적인 오컬트 영화를 제대로 만들고 싶었다면 고민했어야 할 윤리적 전망이 이 작품에 선취되어 있다.
라이너는 <신명>에서 대통령의 계엄 성공 여부가 일본 주술사 대 한국 무당의 술법 대결로 결정된 것에 대해 민주주의를 지키려는 시민들의 노력을 무시한 것이라 온당하게 비판했지만, 오컬트적 문법 안에서 주술 대결은 당연히 서사의 하이라이트를 차지할 수밖에 없다. 문제는 <신명>이 윤석열·김건희의 미신에 대한 추문을 자극적으로 소비하는 것에만 치중하느라 주술의 사악함만을 부각하고 그에 대항할 선과 정의에 대한 전망을 제대로 그려내지 못했다는 것에 있다. 그에 반해 <미래의 골동품 가게>에서 서연화가 자신의 아치에너미이자 한때 당대 최고의 무당으로 군림하던 이매신의 악령과 싸우며 날린 일갈은 통쾌하다 못해 서늘하다. “사람의 생로병사와 환혼동각을 내다볼 줄 안다 하여 그것이 대단한 재주 같더냐? (중략) 자신이 가진 어떤 것에도 만족하지 못하며 스스로에게 한순간도 머물지 못하고, 안마당에 갇힌 미친 개처럼 밖을 향해 짖어대다 제 성을 못 이겨 죽어자빠진 것 말곤, 네가 한 것이 도대체 무엇이냐?” 악의 교활함이란 실로 우둔하며 필연적으로 패배할 수밖에 없다는 연화의 믿음과 <미래의 골동품 가게>의 세계관은 치열한 주술 대결 바깥에서 실제로 벌어지는 더 큰 싸움에서 선량한 보통 사람들이 만들어낼 승리를 전망하고 예지한다. 최근 에피소드에서 젊은 시절의 연화는 독립군 신상욱을 만나 3.1 만세 운동을 부질없는 짓이라 폄훼하던 자신을 부끄러워하기도 하지만, 세상을 바꿀 가장 신묘하고도 강대한 힘은 바로 인간다움의 순리에 있으므로, 광장은 승리한다. 주술 한일전으로 묘사되고 허무하게 끝난 <신명>의 하이라이트와 비교해 얼마나 매력적인 전망인가.
악은 그 어떤 현란한 개념과 사기로 덧칠해도 애초에 어리석고 자기 파괴적이며, 선은 당장 손해를 보는 것 같은 순간에조차 실은 가장 현명하고 자신을 지키는 길이다. <미래의 골동품 가게>는 무속과 괴력난신에 대한 자극적 소재주의에 빠지는 대신, 그 소재들의 원류인 신화와 설화와 종교에 깔린 상생의 이치를 동시대적 윤리의 언어로 번역하는 방식으로 초자연적 세계를 구현한다. 이러한 접근과 전체적 완성도에서 <미래의 골동품 가게>는 역시 오컬트 수작이자 비슷한 미덕을 지닌 <파묘>보다 더 멀리 나아갔으며, 여전히 미신에 대한 어리석은 믿음이 적지 않은 한국 사회에서 무속을 바탕으로 한 한국형 오컬트 판타지가 고민해야 할 윤리에 대한 순도 높은 모범답안을 제시한다. 그러니 <신명>이든 어떤 작품이든, 지금 이곳의 한국 사회에서의 오컬트를 만들고 싶다면 일독을 권한다.
<위근우 칼럼니스트>

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